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惠州星河丹堤未知

惠陽區 臨深好盤 來電享9X折 送物業費 免費接送 有優惠
更新日期:2019-12-31 | 共有174人關注

惠州星河丹堤

惠陽區 未知 別名:
開盤起價:
19600元/m2
樓盤均價:
19600元/m2
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地 址:
惠州市惠陽區淡水星河東七路1號(亞公頂國家森林公園旁) 地圖>>
開發商:
惠州陽光新都房地產開發有限公司
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惠州星河丹堤】樓盤動態
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惠州星河丹堤位于惠陽和大亞灣的接壤之處,實際上該項目橫跨了惠州這兩個區,即“一盤兩區”,社區南部的一小部分地塊位于大亞灣區。

如下圖所示,天睿南北兩區地塊隸屬于大亞灣區,學校及北側的地塊則是惠陽的。居住影響不大,社區仍然是一個相對的整體,但是對應的學區因行政區的不同而有異。

 

項目傍山而建,與周邊形成相對獨立的社區空間和景觀屬性,自成一體的感覺。

 

以下是去年3月時的航拍圖,如今來看,變化還是挺大的。

東側為500萬㎡風田水庫,與項目內湖丹悅湖相通。

 

東北面緊鄰亞公頂森林公園,是附近市民登山休閑的熱門地。惠州南站位于項目北面約2公里處。

 

北側約1公里處為惠陽人民醫院,為二級甲等公立醫院,也是項目周邊重要生活配套之一。西側緊鄰淡澳河,西北面為惠陽城區方向,人口密集。

 

南面的海惠花園為中海油員工社區,目前常住人口達兩千余戶,是周邊常住人口最多的大型社區。淡澳河對面與碧桂園翡翠山隔河相望,沿河路西行可直通大亞灣中心區。

 

區域規劃

樓盤所在的片區的概念炒作,目前來說,最主要的是臨深,其次是粵港澳大灣區,再其次是惠州南站新城。

前兩點就不贅言了,在此整理下何謂“南站新城”。

所謂的南站新城顧名思義是依托惠州南站的整體規劃區域,該新城具體位于惠陽中心城區東部,惠陽區新橋片區內。

范圍涵括北至白云路、東至惠大高速、西至淡澳河、南至亞公頂山的16.39平方公里內,比深圳前海還要大一些。

簡單而言,就是包含了惠州南站新城規劃區、亞公頂森林公園規劃區兩大區域。

 

南站新城的城區規劃是以廈深鐵路惠州南站客運樞紐、城市核心景觀中軸線、古屋河都市景觀、綜合購物公園和現代物流園等項目為重點而構成,拉開了惠州南站新城建設空間框架。

南站新城概念圖:

 

在產業定位方面,南站新城將形成3+1+1模式的產業體系。規劃以軟件和電子信息服務業、文化創意產業、供應鏈為支柱,生命健康產業為引領,現代商貿服務業為綜合配套。

在基礎建設方面,計劃投資78億元的城市配套PPP項目,已經被碧桂園拿下。

所謂的PPP項目,是指公私合營模式的項目,PPP即Public-Private Partnership(政府和社會資本合作),是公共基礎設施中常見的項目運作模式。

南站新城的PPP項目包括:16條總長達3.7萬米、總建設面積共計144萬平方米的市政道路,可強力助推立體交通網絡成型;

還將有包括1所九年一貫制學校、1所大型綜合醫院在內的基礎配套設施;以及包括亞公頂森林公園升級改造工程、古屋河河道整治工程在內的諸多基礎建設的升級改造工程。

 

但是實際進度十分緩慢,推進效率不高。目前南站新城片區主要在售樓盤為有惠州星河丹堤、碧桂園南站新城、惠陽雅居樂花園,均為惠灣片區關注度高,且超大體量、自身規劃配套齊全的大社區。

實際上,星河丹堤是不在南站新城的圈地范圍里的,而是緊鄰南站新城的南面。對星河丹堤來說,南站新城的意義主要在于為片區帶來完善的基礎配套設施和商務、商業的發展,改變片區以純居住為主的片區屬性,轉為產城融合一體化的新市鎮。

 

 

交通環境

①廈深鐵路:

在規劃早期,南站新城的惠州南站才是星河丹堤最在意的基礎配套,因為從該站穿行的是廈深鐵路,一頭對接的是深圳。

從惠州南站到深圳北站平日一天68個班次,列車的旅行時間約為28-43分鐘,二等座20元。
從惠州南站到深圳坪山平日一天12個班次,列車的旅行時間約為10-21分鐘,二等座7元。

站臺之間的點對點的用時確實不錯,掐點準,30-60分鐘可以從惠州南到深圳。但是,從星河丹堤到惠州南站大概有2公里的距離,整體耗時需要再加30分鐘左右。

那么,作為日常通勤考慮,星河丹堤跟大部分臨深片區一樣,如果往返深圳市區或大多數地方的時間成本大;如果往返坪山等周邊區域通勤會妥些。

倘若是通過廈深鐵路從惠州南站到深圳北再轉乘地鐵到工作地,無論是票價成本還是時間成本,都比較重。

 

②地鐵14號線惠州段:
地鐵14號線是深圳軌道交通網里的市域快線,今年已正式動工,預計2023年開通運營。線路從福田崗廈北到坪山沙田,全程用時預計50分鐘。

14號線惠州段則是深圳地鐵延伸至惠州的線路,規劃設站5站,原本按照深圳的延長段審批,但受限了,需要惠州單獨報批,以至于現在還未有實質開工動作,很難與深圳段同步通車。

與星河丹堤相關性比較大的站點是惠州段的惠州南站,顧名思義是國鐵惠州南站的配套站點。
那么,前往地鐵惠州南站的距離就跟國鐵惠州南站的差不多,但能夠節省國鐵運營模式下的購票、安檢、候車、班次較少等時間成本問題,也能減少到國鐵深圳北后需出站再換乘地鐵的問題。

因此,地鐵14號線惠州南站通車,會真正給星河丹堤帶來與深圳通勤的意義,屆時,也會給項目更大的價值兌現。

示意圖僅供參考:

 

③道路交通
從深圳出發到惠州星河丹堤,要不從沈海高速的坑梓或者淡水立交出高速,要不沿海高速轉入大亞灣大道北上。

線路1:(澳頭出口)沿海高速(鹽壩高速)——大亞灣澳頭出口——石化大道——大亞灣大道——開城大道——愛民路——星河東路——星河丹堤

線路2:(淡水出口)深汕高速淡水出口(左轉)——人民路——愛民路——星河丹堤

但是如果從淡水立交下來,需要穿過淡水老城街區,路口多,擁擠路段多。平峰時段深圳大多區域過去1-1.5小時左右可以到達,但周末返深時一般都會嚴重塞車,路途時間需增加0.5-1個小時。

下圖是從南山科技園到惠州星河丹堤的導航線路參考圖:

 

周邊配套

星河丹堤相對周邊產品相對獨立,且大多基礎配套可由自身社區滿足,但實際上由于靠近惠陽淡水城區,片區人氣和配套相對成熟,多數配套要素均能滿足。


①學區規劃


由于惠州星河丹堤的地塊橫跨了惠陽和大亞灣兩區,最直接受影響的就是學區劃分。

在惠陽區地塊內,所屬學區是星河集團與惠陽區人民政府聯合辦學的公辦學校,華南師范大學附屬惠陽學校。該校已于2014年開學,是一所全新的新校,引入華師大管理模式,有一定的品牌效應,但出成績還得看該校自身的發展情況。

學區內就星河丹堤一個樓盤,初中的學區亦是。

 

而大亞灣所屬地塊,即目前的天睿南、北兩區組團,則屬于西區第六小學學區內。初中主要對應的是大亞灣第三中學。

 

華南師范大學附屬惠陽學校由于投入大,辦學起點高,且積累了較好的社會口碑,目前所體現出來的學區的價值比大亞灣的要高些,對應的房源反映到房價上也較高些。

 

②醫療配套

除社區內規劃有社康中心外,距離項目1公里內有惠州市第六人民醫院,即南方醫科大學附屬惠陽醫院,原惠陽區人民醫院。三級綜合醫院,公立非營利性質。

淡水城區內還有一家大型的私立醫院,惠陽三和醫院。據說是中國首家民營綜合性醫院。

 

③商業配套

項目自身配建有社區型購物中心,即coco garden,在去年9月時開業。

商業總建面約4.2萬㎡,是集品牌超市、巨幕影城、精品零售、主題餐飲、親子教育等于一體的社區購物中心。以開放式街區的形式布局。

共有三層,引進了永輝Bravo、星河寰宇影城、屈臣氏等主力品牌。很好地彌補了該社區中端商業業態的缺失。

而社區內部分的底層沿街商鋪也陸續有店鋪開業,隨著社區人流的提升,商業也豐富起來,能夠形成良好的社區商業氛圍。畢竟規劃的居住人口擺在那。

 

④休閑配套

社區大,人車分流的管理不錯,圍繞中心湖設有環湖棧道,社區本身就是個相對安全且開闊的休閑點。

 

更新時間:2018-07-06

惠州星河丹堤位于惠陽淡水老城區和大亞灣西區的接壤之處,依托亞公頂森林公園及大坑水庫(亦稱“丹悅湖”)而建,所以樓盤社區內不少單元以山景、湖景為賣點。

項目首批產品在2011年10月入市,7年來社區不斷向周邊發展建設。按星河最新的說法,星河丹堤總占地面積約150萬㎡,建面約260萬㎡,總體量比一開始規劃時增長了4成。
總建面相當于深圳的華潤城(280萬㎡),當然惠州星河丹堤的容積率要低得多。

 

作為巨無霸樓盤,整體分為9期進行開發建設,天璨是其第5期。

社區整體產品涉及面廣,由別墅、小高層住宅、高層住宅組成,且不同住宅在規劃的密度上和規模上有較明顯的差異,分不同的組合入市,面對不同層次和需求的購房者。

圖:來源于網絡宣傳

 

除住宅外,社區內還規劃有底層沿街商鋪、社區集中商業coco garden、華南師大附屬惠陽學校、社團活動如太極社、舞蹈社等,某程度上社區內可謂應有盡有了。

按照星河的宣傳,星河丹堤目前超萬人居住,入住率超過60%。

圖:來源于網絡宣傳

 

天璨組團位于大社區靠中的西側。西側與沿河路相鄰,北側是去年開業的社區購物中心coco garden,東側臨湖。

東側的景觀毫無疑問是天璨組團中最好的,看湖看別墅,景觀視野開闊,建筑與自然景觀相得益彰。并且,該組團可以說是惠州星河丹堤最后一批湖景新房產品。

 

天璨組團規劃有8棟樓,率先推4棟和5棟,共290套房源。

戶型為建面約78-125㎡的3-5房。具體的面積段有建面78/94/96/103/107/125㎡。

更新時間:2017-03-07

戶型點評

 

選取了三個代表性戶型進行點評,87㎡4房為南區新品中性價比最高的戶型,2棟107㎡、109㎡與122㎡戶型結構類似,可同做參考:

 

 

 

更新時間:2019-11-08

項目此次備案G4區14棟,

14棟分為兩個單元,共10層,每層2戶;戶型為150-176㎡,價格區間為1.83-2.02萬/㎡。

 

 

更新時間:2019-09-29

項目此次備案G區#11棟新品。

11棟33層,每層4戶(1-2層每層3戶);戶型為100/115/124㎡,價格區間為1.69-1.82萬/㎡。

單價最高的房源在25層,單價最低的房源在2層。

 

 

更新時間:2019-09-12

此次項目備案G4區#2、3棟新品。2棟33層高,每層4戶(1-2層每層3戶);3棟32層高,每層4戶(1-2層每層3戶)。

兩棟的戶型均為100/115/124㎡,2棟價格區間為1.69-1.82萬/㎡。3棟價格區間為1.67-1.81萬/㎡。

兩棟單價最高的房源在23層,單價最低的房源在2層。

 

 

更新時間:2019-07-26

此次項目備案G4區第15、16棟,兩棟均為小高層產品。其中16棟8層,15棟分為兩個單元,10層。

戶型為150-152/171-176㎡,價格區間為1.78-1.94萬/㎡。15棟單價最高的房源在10層,單價最低的房源在1層;16棟單價最高的房源在8層,單價最低的房源在1層。

 

 

更新時間:2019-7-19

此次項目備案G4區第8、9棟;8棟33層分為兩個單元,每層3戶(1-2層每層2戶);戶型為125/136/163㎡,價格區間為1.66-1.77萬/㎡。

9棟33層,每層4戶(1-2層每層3戶),戶型為100/115/124㎡,價格區間為1.65-1.79萬/㎡。

8棟和9棟單價最高的房源集中在25層,8棟單價最低的房源在4層,9棟單價最低的房源2層。

 

 

 

更新時間:2018-7-20

此次備案的是天粲組團的4、5棟。

 

4棟34棟,每層5戶,戶型為77-95㎡,價格區間為1.54-1.62萬/㎡。

5棟33層,每層4戶,戶型為93-124㎡,價格區間為1.58-1.7萬/㎡。

 

 

備案詳情頁

 

 

77㎡戶型在4棟4、5號房,共64套房源,價格區間為1.57-1.62萬/㎡。單價最高的房源在4棟33層5號房,單價最低的房源在4棟3層4號房(4棟2層只有3套房源)。(取樣為4棟3層4號房)

 

 

77㎡戶型圖

 

 

78㎡戶型在4棟2、3號房,共66套房源,價格區間為1.55-1.59萬/㎡。單價最高的房源在4棟33層3號房,單價最低的房源在4棟2層2號房。(取樣為4棟2層2號房)

 

 

78㎡戶型圖

 

 

95㎡戶型在4棟1號房,共33套房源,價格區間為1.54-1.57萬/㎡。單價最高的房源在4棟33層1號房,單價最低的房源在4棟2層1號房。(取樣為4棟2層1號房)

 

 

95㎡戶型圖

 

 

93㎡戶型在5棟3號房,共31套房源(5棟2層只有3套房源),價格區間為1.58-1.61萬/㎡。單價最高的房源在5棟33層3號房,單價最低的房源3層3號房。(取樣為5棟3層3號房)

 

 

93㎡戶型圖

 

 

102㎡戶型在5棟1號房,共32套房源,價格區間為1.67-1.7萬/㎡。單價最高的房源在5棟32層1號房,單價最低的房源在5棟2層1號房。(取樣為5棟2層1號房)

 

 

102㎡戶型圖

 

 

106㎡戶型在5棟2號房,共32套房源,價格區間為1.62-1.65萬/㎡。單價最高的房源在5棟32層2號房,單價最低的房源在5棟2層2號房。(取樣為5棟2層2號房)

 

 

106㎡戶型圖

 


 

124㎡戶型在5棟4號房,共32套房源,價格區間為1.61-1.64萬/㎡。單價最高的房源在32層4號房,單價最低的房源在2層3號房。(取樣為5棟32層4號房)

 

 

124㎡戶型圖

 

 

總結

 

 

(1)此次備案的兩棟產品中戶型分類很多;

 

(2)4棟單價最高的房源在33層,5棟單價最高的房源在32層,兩棟房源在樓層之間差價很小。

 

 

更新時間:2018-03-15

此次備案項目天賦系列V區6棟屬于惠陽區域華附惠陽學校的學區.

 

  6棟34層分為兩個單元,1-2層3戶,其余每層4戶共268套房源。戶型為87/102/108/125-127㎡,價格區間為1.53-1.93萬/㎡。

 

 

備案詳情頁

 

 

 

總結

 

  (1)6棟中,單價最高的房源在1層,單價最低的房源在2層;

  (2)6棟2單元1層的3套房源,單價都在1.8萬/㎡以上;

  (3)125-127㎡房源的價格最低,套數最多。

 

 

 

 

更新時間:2018-01-19

此次項目備案天睿組團8棟,8棟34層高,1-2層為3戶,3-34層為4戶,共134套房源。戶型為100/123㎡,價格區間為1.34-1.46萬/㎡。

 

 

備案詳情頁

 

 

 

總結

 

  (1)8棟中單價最高的房源在33層,單價最低的房源在1層;

  (2)100㎡戶型中1號房的價格高于2號房,123㎡戶型中4號房的價格高于3號房。

 

 

 

更新時間:2018-01-05

此次備案項目天賦系列V區7棟屬于惠陽區域擁有華附惠陽學校的學區.

 

7棟33層,分為兩個單元,每層3戶共194套房源。戶型為124/140/163㎡。

 

 

備案詳情頁

 

 

總結

 

  (1)7棟單價最高的房源在1層;

  (2)2單元房源的價格高于1單元房源。

 

 

 

更新時間:2017-10-26

此次項目備案天睿組團6棟,6棟34層高,1-2層為3戶,3-34層為4戶,共134套房源。戶型為100/108/123㎡,價格區間為1.33-1.44萬/㎡。

 

 

備案詳情頁

 

 

 

總結

 

  (1)所有戶型最貴的房源在33層。

  (2)100㎡戶型套數最多,價格最高。

 

 

 

更新時間:2017-09-30

此次備案項目天賦系列V區8棟屬于惠陽區域擁有華附惠陽學校的學區。

 

  8棟為30層高層,分為一、二兩個單元,共備案176套房源。戶型為125/140/163㎡,備案均價為1.61萬/㎡。

 

 

備案詳情頁

 

 

總結

 

  (1)此次備案的天賦8棟均為大戶型產品。

  (2)140㎡和162㎡單價最高的房源在1層,125㎡單價最高的房源再29層。

 

 

 

 

更新時間:2017-08-24

 

      此次備案項目天賦系列V區3棟和5棟屬于惠陽區域擁有華附惠陽學校的學區。

 

  3棟和5棟均為34層高,共備案402套房源。其中3棟分為一、二兩個單元,1層為3套房源,其余2-34層每層4套房源共268套房源。5棟1層3套房源,其余2-34層為4套房源共134套房源。備案戶型為87/101-102/108/124-127㎡共4種戶型,價格區間為

1.54-2萬/㎡。

 

 

備案詳情頁

 

 

 

總結

 

  (1)4個戶型中87㎡戶型價格最高,108㎡價格最低。

  (2)3棟和5棟中2層房源的價格最低,1層房源的價格最高,33層房源的價格僅次于1層。

   

 

 

更新時間:2017-05-19

 

此次備案推出的是天賦V區4棟。天賦V區4棟分為1、2兩個單元,兩個單元均為34層,其中1-2層為每層3戶,3-34層為每層4戶,戶型為102/108/125㎡共3種戶型,均價為1.65萬/㎡。天賦V區4棟屬于華附惠陽學校的學區,屬于惠陽地塊。

 

兩個單元的1-2層為每層3戶。

 

 

(1)104㎡戶型除去最貴的1單元1層2號房在1.88萬/㎡,其余房源價格區間為1.57-1.67萬/㎡

(2)108㎡戶型除去最貴的1單元3層4號房在1.95萬/㎡,其余房源價格區間為1.59-1.64萬/㎡

(3)125㎡戶型最貴房源與其他房源差距較小,且所有戶型的最貴房源均在1層或者3層這樣的低樓層,頂層34層價格略低于33層,其他樓層中,同戶型房源的價格照樓層由低到高,依次遞增。


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